Купить кондо и не остаться

Покупка недвижимости - дело серьезное, «это вам не в баню сходить» (цитата из М.Зощенко). Соответственно, требующее серьезного подхода и предварительного изучения. А ведь речь идет о покупке недвижимости в чужой стране. В этой статье я попробую систематизировать некоторые рекомендации для потенциальных покупателей кондо - самом распространенном объекте покупок среди наших соотечественников. Как известно, можно приобретать кондо в строящемся доме (первичный рынок) или уже готовый, на который имеется соответствующий правоустанавливающий документ - Chanote (вторичный рынок).

1. Объект находится в стадии строительства. Очевидным плюсом покупки является цена: чем раньше вы становитесь дольщиком-тем дешевле это вам обойдется. Немаловажно также, что будущее жилье (или объект инвестиций на будущее) является «чистым», т.е. никто там до вас не проживал, системы жизнеобеспечения и конструкции здания новые, а планировка наиболее функциональная и современная. Минус в том, что вы «замораживаете» свои средства на достаточно длительный срок (от нескольких месяцев до 3 лет) и в случае форс-мажорных обстоятельств рискуете остаться с недостроенным кондо: к примеру, финансировать достройку которого оказались не в состоянии. (Актуально особенно в настоящее время). При этой модели покупки совет потенциальным покупателям только один: если вы уверены в своих финансовых возможностях - заключайте договор непосредственно с фирмой –застройщиком, минуя посредников - риэлтеров. В Паттайе основное строительство ведут несколько крупных девелоперов, имеющих в своем штате русскоговорящих сотрудников, так что проблем с языком не возникнет, а услуги риэлтеров они сами исполняют в полном объеме. Совет общего порядка: при подборе варианта (а вам покажут все возможные объекты и ознакомят с документацией по вашему желанию) внимательно ознакомьтесь с положениями договора, особенно в части своих прав и обязанностей - в дальнейшем, это может оказаться принципиально важным! В договоре должны быть указаны обязанности застройщика в части сроков строительства, подготовки сопроводительной документации для регистрации права собственности в Земельном комитете, персонифицировано само кондо (его номер и площадь) а также указаны проценты участия в обязательных платежах при переоформлении права собственности (обычно, это пропорция 50:50). Важнo: последний платеж застройщик производит только после переоформлении квартиры на его имя! На основании практики могу сказать, что все крупные «игроки» на рынке девелоперских услуг - проверенные временем компании, случаев «кидалова» с их стороны не бывает. Ну, разве что иногда срывают обещанные сроки окончания строительства, но тому могут быть и причины, находящиеся за пределами их возможностей…

2. Покупка готового кондо. Сделка для покупателя более быстрая, но требующая наличия достаточных для покупки средств. В этом случае, обойтись без услуг риэлторской компании крайне затруднительно по ряду причин, во-первых хотя бы потому, что на реализацию могут быть выставлены сотни квартир, и их собственники делают это именно через риэлторов, не афишируя готовность к продаже в дополнительных источниках информации И вот здесь уже важно найти действительно солидную и надежную компанию, чтобы исключить для себя всякие риски. И желательно, имеющую в своем штате юристов. Не буду распространяться о всяческих «серых риэлторах», существующих зачастую только в виде странички в интернете, а также о явных махинаторах и проходимцах в этой сфере, которые тоже пытаются «влегкую срубить деньжат» с доверчивых клиентов. Криминальную хронику оставлю на другой раз. Непреодолимой сложностью для потенциальных покупателей является прочтение основного правоустанавливающего документа на недвижимость - упомянутого выше Chanote, который составляется на тайском языке и понять его содержание для не владеющим тайским просто невозможно. А ведь там описан и сам объект, и его собственник, и возможные обременения. Другой документ носит название Blue Book и является аналогом домовой книги.

Очень важно иметь в виду, что по местному законодательству иностранцы могут быть собственниками не более 49% общих площадей любого кондоминиума, это так называемая «иностранная квота» - и проверка этого пункта в документе очень важна! Потенциальный покупатель должен также знать, что комиссия, получаемая риэлтером от продажи, уже включена в представленную стоимость. Остается обговорить условия оплаты при переоформлении права собственности. По действующему законодательству, размер оплаты варьируется в зависимости от срока владения недвижимостью предыдущим хозяином (до или более 5 лет), а также его правового статуса (частное лицо или компания).

Несомненным плюсом для собственников недвижимости в Таиланде является отсутствие каких бы то ни было налогов на нее, вы платите только текущие коммунальные платежи. Нелишне упомянуть, что недвижимость, полученная по договору дарения или в порядке наследования, в случае последующей продажи освобождается от обязательных платежей в Земельном комитете.

Необходимо также знать, что первоначально покупатель должен внести определенную депозитную сумму (ее определяет продавец), которая является обязательством покупателя заключить основной договор и произвести его оплату, а продавец обязуется снять объект с продажи и «застолбить» его для конкретной сделки. Депозит включается в основную сумму договора и в случае неисполнения покупателем своих обязательств не возвращается. Депозит может быть уплачен «здесь и сейчас», а вот платежи (или разовый платеж при покупке на вторичном рынке) придется делать со счета в своем банке из-за рубежа - таково требование закона для иностранцев!

Надеюсь, что изложенная здесь информация поможет вам сделать правильный выбор и избежать возможных ошибок.

Удачи!